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　　個人專著：《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規則》、《執行與執行異議疑難問題全解與典型案例裁判規則》

　　最高人民法院（2020）最高法民申1717號民事裁定認為，在案外人異議不符合或者不能完全符合《執行異議和復議規定》中關于可以排除強制執行認定標準的情況下，人民法院應當根據《民訴法解釋》第三百一十二條第一款的規定，根據案件具體情況對案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益進行實質審查，並依法作出是否支持案外人異議請求的判斷。【該裁定作出的時間是2020年6月30日】

　　我贊同上述觀點。2019年9月21日，我在我的微信公眾號“合同效力實務研究”發表文章《執行標的異議的指導原則或“總則”是什麼？》，文中我提出：“一方面，法律、司法解釋不可能像《異議復議規定》第28條、29條一樣羅列所有的執行標的異議應否得到支持的情形和相應要件；另一方面，即便像《異議復議規定》第28條、29條的規定似乎很明確，但是司法實踐中還是需要對其進行解釋以確定是否可以適用于個案。這就需要一個執行標的異議能否獲得支持的指導原則，或者說執行標的異議需要一個 ‘總則’。這個指導原則，或者說這個總則在現有的法律、司法解釋中有沒有呢？……《民訴法解釋》第311條規定：‘案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。’這雖然是關于執行標的異議舉證責任的規定，但是卻包含了重要的實體法信息。也就是說，判斷案外人是否有權排除執行的標準是‘其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益’，換言之，即對比案外人與申請執行人哪一方對執行標的的權利更優先：如果案外人對執行標的的權利優先于申請執行人，則案外人排除執行的異議可以獲得支持；如果案外人對執行標的的權利不優先于（包括弱于和平等）申請執行人瑞典隊再奪世乒賽金牌，則案外人排除執行的異議無法獲得支持。這就是執行標的異議的指導原則，或者說這就是執行標的異議的‘總則’。”

　　最高人民法院（2019）最高法民終370號民事判決認為，對于案外人排除強制執行的主張能否成立，應當在依據法律、司法解釋對于民事權利（益）的規定認定相關當事人對執行標的的民事權利（益）的實體法性質和效力的基礎上，通過對相關法律規範之間的層級關系、背後蘊含的價值以及立法目的的探尋與分析，並結合不同案件中，相關當事人的身份職業特點、對于執行標的權利瑕疵狀態的過錯大小，與執行標的交易相關的權利行使狀況、交易履行情況，乃至于進一步探尋執行標的對于相關當事人基本生活保障與秩序追求的影響等具體情況beat365，綜合加以判斷。

　　最高人民法院（2015）民一終字第150號判決認為 “《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若幹問題的規定》第二十五條至第二十八條的規定就應當在如下意義上理解，即符合這些規定所列條件的，執行異議能夠成立；不滿足這些規定所列條件的，異議人在執行異議之訴中的請求也未必不成立。”這段話乍看讓人很矛盾：一方面，這段話似乎突破了成文法的基本法理；另外一方面，這段話又非常符合執行標的異議司法實踐。

　　執行標的異議司法實踐的現狀是什麼呢？簡單講，執行標的異議司法實踐的現狀是：（1）這對法院和律師都是一個比較新的業務；（2）相關法律規範還很不健全【《查封扣押凍結規定》、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若幹問題的規定》(以下簡稱《異議復議規定》，最典型的是《異議復議規定》第28條、29條)，“九民紀要”等雖然規定了一些具體可以適用的規範，但這遠遠不能滿足司法實踐的需要。】

　　一方面，法律、司法解釋不可能像《異議復議規定》第28條、29條一樣列舉所有的執行標的異議應否得到支持的情形和相應要件；另一方面，即便像《異議復議規定》第28條、29條的規定似乎很明確，但是司法實踐中還是需要對其進行解釋以確定是否可以適用于個案。這就需要一個執行標的異議能否獲得支持的指導原則，或者說執行標的異議需要一個“總則”。

　　《民事訴訟法》第227條規定：“執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。”這看似只是關于執行標的異議的程序性規定，但其中的“理由成立的”卻是從實體權利的角度講的。

　　《異議復議規定》第24條規定：“對案外人提出的排除執行異議，人民法院應當審查下列內容：（一）案外人是否系權利人；（二）該權利的合法性與真實性；（三）該權利能否排除執行。”這個條文從實體法的角度上正面回應了《民事訴訟法》第227條中的“理由成立的”。但是，遺憾的是，《異議復議規定》第24條的規定過于抽象，甚至是從結論的角度做了什麼樣的權利可以排除執行的回答（即該條中的第三項“該權利能否排除執行”），這從邏輯上無疑是一個悖論。

　　那麼，《民事訴訟法》第227條中的“理由成立的”和《異議復議規定》第24條中的“該權利能否排除執行”到底指什麼呢？即理由是否成立以及該權利能否排除執行的依據是什麼呢？

　　《民訴法解釋》第311條規定：“案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。”這雖然是關于執行標的異議舉證責任的規定，但是卻包含了重要的實體法信息。

　　也就是說，判斷案外人是否有權排除執行的標準是“其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益”，換言之，即對比案外人與申請執行人哪一方對執行標的的權利更優先：如果案外人對執行標的的權利優先于申請執行人，則案外人排除執行的異議可以獲得支持；如果案外人對執行標的的權利不優先于（包括弱于和平等）申請執行人，則案外人排除執行的異議無法獲得支持。這就是執行標的異議的指導原則，或者說這就是執行標的異議的“總則”。

　　有了這個指導原則或“總則”，很多沒有法律明確規定的執行標的異議就很容易處理了。當然，這個指導原則還是過于抽象，希望立法或司法解釋能夠進一步明確一些標準。

　　案情簡介：2015年2月13日，王某與利達公司的曾軍明簽訂一份協議書，載明“王某同意將9棟1單元1904號房源金額463352元抵扣利達公司工程款2號樓、4、5、6號樓款。將房源出售給王某歡、羅香均。客戶按揭首付143352元瑞典隊再奪世乒賽金牌，按揭320000元，按揭放款後再將款項轉賬給王某，現開收據金額為143352元。”同日，王某歡、羅香均與利達公司簽訂一份《商品房買賣合同》（備案合同編號），該合同載明出賣人（利達公司）以出讓方式取得青原區花園東路、贛江大道以南、楓塘夏村北編號為吉青國用2009第I-584號的地塊的土地使用權。出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房新界吉安義烏小商品市場，建設工程規劃許可證號為建字（2011）48號，施工許可證號為36240120XXX。買受人（王某歡、羅香均）購買的商品房為預售商品房，商品房預售許可證號為吉房預售證（2014）第119號。王某歡購買的商品房為該小區的9棟1-1904號房屋。該合同約定，王某歡的支付方式是按揭貸款，首付款為143352元，剩餘房款320000元在7個工作日內辦理銀行按揭，合同約定交房時間為2015年12月31日之前，交付條件為驗收合格，合同落款簽名處加蓋了利達公司的印章及利達公司法人代表李鬆泉的印章，王某歡和羅香均亦簽名捺印，簽訂地點是幸福365營銷中心。同日，王某歡取得一份首付款收據，付款人是王某歡、羅香均，款項處載明“壹拾肆萬參仟參佰伍拾貳元整（9-1-1904）”，落款載明“抵王某工程款”。

　　另查明，一審法院在審理唐某俚訴利達公司、曾某蘭民間借貸糾紛一案中，唐某俚于2015年11月9日提出財產保全申請，並提供了擔保。一審法院于2015年11月11日作出（2015）吉中執保字第38號民事裁定，查封了利達公司在幸福365小區包括本案的9-1-1904房在內的多套商品房，查封期限為3年，自2015年11月19日至2018年11月18日止。2016年11月7日，一審法院作出（2015）吉中民二初字第129號民事判決，內容為：一、利達公司、曾某蘭在判決生效之日起5日內共同歸還唐某俚借款本金2000萬元及利息；二、利達公司在判決生效之日起5日內歸還唐某俚借款本金800萬元及利息。判決生效後，利達公司、曾某蘭未履行生效法律文書確定的義務。2017年2月20日，唐某俚申請強制執行。一審法院審查後立案執行，案號為（2017）贛08執20號。同年7月3日，一審法院作出（2017）贛08執20號之一執行裁定，裁定拍賣被執行人利達公司所有的涉案房產。2017年9月19日，王某歡向一審法院提出執行異議申請，認為法院所拍賣的涉案房產在法院查封之前就已購買，法院應停止拍賣並解除查封。一審法院作出（2017）贛08執異57號執行裁定，駁回了王某歡的異議請求。王某歡于2017年10月13日提起執行異議之訴。

　　一審【案號：江西省吉安市中級人民法院（2017）贛08民初171號】執行異議之訴，即案外人就執行標的物享有足以有效阻止強制執行的權利人（如所有權或者足以阻止執行標的轉讓、交付的實體權利），在執行程序終結前，向執行法院對申請執行人提起的旨在阻止對執行標的物的強制執行的訴訟。

　　唐某俚以一審法院（2015）吉中民二初字第129號生效判決為依據申請執行。一審法院在訴訟過程中根據唐某俚的申請，于2015年11月11日作出（2015）吉中執保字第38號民事裁定，查封了涉案在內的多套商品房。判決生效後，一審法院根據唐某俚的強制執行申請，審查後立案執行，案號為（2017）贛08執20號。並于同年7月3日作出（2017）贛08執20號之一執行裁定，裁定拍賣被執行人利達公司所有的涉案房產。王某歡主張其在法院查封之前就購買了涉案房屋，網簽了商品房買賣合同，在提出執行異議被駁回後，遂向一審法院提起執行異議之訴。故應查明王某歡的該項主張是否足以阻卻唐某俚申請的強制執行。

　　《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若幹問題的規定》是關于執行程序中當事人提出執行異議時人民法院如何處理的規定，並非訴訟程序（審理執行異議之訴）所必須適用的規定。由于執行程序需要貫徹已生效判決的執行力，在對執行異議是否成立的判斷標準上應堅持較高的、外觀化的判斷標準。這一判斷標準，要高于執行異議之訴中原告能否排除執行的判斷標準。因此，最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若幹問題的規定》第二十五條至三十條的規定應當在如下意義上理解，即符合這些規定所列條件的，執行異議能夠成立；不滿足這些規定所列條件的，異議人在執行異議之訴中的請求也未必不成立。是否成立beat365，應根據訴訟中查明的事實並結合案件的具體情況和異議人所主張的權利、申請執行人債權實現的效力以及被執行人對執行標的的權利加以比較後進行綜合判斷，從而確定異議人的權利是否能夠排除執行。一審法院認為，王某歡對本案訟爭房產享有足以阻卻執行的權利，理由如下：

　　一、王某歡與利達公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，該合同經過網簽，合同加蓋了利達公司公章及其法人代表李鬆泉的印章，雖然涉案房屋系利達公司用于抵扣王某的工程款，但是三方達成一致意見，王某同意將涉案房屋出售給王某歡，且王某歡向王某支付了首付款，得到了利達公司的認可beat365，利達公司還認可將剩餘的按揭款等到賬後在支付給王某，故王某歡與利達公司簽訂合同的過程系三方真實意思表示，該《商品房買賣合同》真實有效，該合同已取得相應的備案合同編號，可以進行備案登記。

　　二、根據王某歡與利達公司簽訂的《商品房買賣合同》的約定，該房屋的單價為3400元，唐某俚沒有證據證實利達公司出賣給王某歡的該套房產價格明顯低于當時的市場價格。雖然該合同還約定王某歡的付款方式為按揭貸款，但是僅約定7個工作日之內辦理銀行按揭，不明確具體從何時開始起算7個工作日，利達公司亦沒有證據證明其已通知王某歡來辦理按揭而王某歡不予配合，故導致涉案房屋沒有辦理銀行按揭的過錯不在于王某歡。

　　三、王某歡僅購買了涉案一套房屋，用于自己居住beat365，是生活所需。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若幹問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若幹問題的規定》第二十九條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”從立法目的來看，《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若幹問題的規定》並沒有明確規定被執行人是開發商的情況下僅能適用第二十九條，第二十九條的規定並不排斥第二十八條的適用，第二十八條的規定是對案外人物權期待權的保護beat365，在被執行人是開發商的情況下，如果購房戶不符合第二十九條的規定，但符合第二十八條的規定，購房屋亦能通過執行異議之訴排除執行。本案中，王某歡在本院查封之前已與利達公司簽訂了《商品房買賣合同》，該合同真實有效，且王某歡所購買的房屋用于自己居住，雖然王某歡僅支付了30%的購房款，尚未達到購房款的50%。但是已按合同約定支付了首付款，符合合同的履行方式，按揭款的支付須利達公司的配合，王某歡對未能辦理按揭事項沒有過錯。合同約定交房時間為2015年12月31日之前，但是涉案房屋在2015年11月11日被查封，合同約定的交房期內已無法完成房屋交付。故導致涉案房屋未能在合同約定時交付給王某歡的原因不在于王某歡，王某歡對案涉房產未能交付並無過錯。

　　四、唐某俚申請執行的生效判決確認的系普通債權，對涉案房屋依法不享有優先權。王某歡向利達公司購買涉案房屋簽訂《商品房買賣合同》，系雙方真實意思表示，且該行為不存在損害他人利益的情況。因此，王某歡對涉案房屋在查封前已依法取得了物權的期待權。而唐某俚申請查封涉案房屋，是基于生效判決確認的債權的請求權，且屬于普通債權，對涉案房屋不享有法律規定的優先權。因此，王某歡對涉案房屋所享有的物權期待權可以排除唐某俚申請的人民法院執行。

　　綜上，王某歡對涉案房屋所享有的權利可以排除唐某俚申請的人民法院執行，對王某歡要求立即停止對利達公司購買的涉案房屋的強制執行，停止拍賣並解除對涉案房屋查封的訴請，予以支持。依照《中華人民共和國物權法》第十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第三百一十二條第一款第一項、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若幹問題的規定》第二十八條之規定，判決：立即停止對吉安市青原區幸福365小區9棟1-1904號房的強制執行瑞典隊再奪世乒賽金牌，停止拍賣並解除對上述房產的查封。案件受理費100元，由唐某俚負擔。

　　二審【案號：江西省高級人民法院（2018）贛民終729號】本案系因王某歡與利達公司簽訂《商品房買賣合同》，王某歡向利達公司購買商品房，而利達公司尚欠唐某俚借款未還，唐某俚申請執行王某歡所購商品房而引發的執行異議之訴。王某歡提出的訴請能否得到支持，應依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若幹問題的規定》第二十九條的規定來判斷。

　　《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若幹問題的規定》第二十九條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”本案中，王某歡與利達公司于2015年2月13日簽訂了《商品房買賣合同》，該合同系王某歡與利達公司真實意思表示，內容未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效；王某歡所購商品房系用于居住，且無證據證明王某歡名下還有其他用于居住的房屋；雖然王某歡只支付了143352元佔總價款30.94%的購房款（雖然該款項是支付給案外人王某的，但因利達公司欠王某工程款，利達公司對此予以確認，應認定王某歡是向利達公司支付143352元購房款），不符合“已付購房款超過合同約定總價款的50%”的情形，但是《商品房買賣合同》約定了餘款的支付方式為按揭貸款，因利達公司涉案，資產和賬戶被查封，公司處于停業狀態，致使按揭貸款無法辦理，已付房款未達到總價款50%過錯不在王某歡。在利達公司停業狀態、合同雙方未重新變更購房款支付方式的情況下，如以王某歡支付的購房款未達到總價款的50%為由駁回王某歡的異議請求，強制執行王某歡所購買的商品房，對王某歡既不公平，也不合情理。且“已付購房款超過合同約定總價款的50%”這一條件可以通過變更付款方式成就。故一審法院認為案涉房屋可以排除強制執行並無不當。

　　綜上，唐某俚上訴認為王某歡支付的購房款未達到購房總價款的50%，不能排除執行，理由不能成立，對其上訴請求不予支持。原審判決認定事實基本清楚，適用法律正確瑞典隊再奪世乒賽金牌，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規定，判決如下：

　　再審【案號：最高人民法院（2020）最高法民申1717號】本案再審審查的核心問題是二審判決認定王某歡對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益是否有誤。

　　案外人執行異議程序與執行異議之訴雖具有一定的關聯性和共通性，但二者分屬于不同的訴訟程序，其功能並不相同。案外人執行異議與執行異議之訴審查的核心內容盡管均是案外人是否享有足以排除強制執行的權益，但二者在審查判斷的方式和標準上並不相同，執行異議程序側重形式審查，而執行異議之訴程序側重實體審查。基于二者的關聯性和共通性，在專門針對執行異議之訴審查標準的具體法律規定或者相應司法解釋出台前，執行異議之訴案件可參照適用《執行異議和復議規定》的相關規定，對于案外人是否享有足以排除強制執行的權益進行審查認定。同時，基于二者審查方式和判斷標準的不同，在案外人異議不符合或者不能完全符合《執行異議和復議規定》中關于可以排除強制執行認定標準的情況下，人民法院應當根據《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第三百一十二條第一款關于“對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的；（二）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求”的規定，根據案件具體情況對案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益進行實質審查，並依法作出是否支持案外人異議請求的判斷。

　　就本案參照適用《執行異議和復議規定》的規定而言，主要涉及第二十九條的規定：“金錢債權執行中瑞典隊再奪世乒賽金牌，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”根據本案已經查明的事實，案涉房屋2015年11月11日被人民法院查封，而王某歡與利達公司于2015年2月13日簽訂《商品房買賣合同》，無證據證明王某歡名下還有其他可用于居住的房屋，王某歡的異議符合《執行異議和復議規定》第二十九條第一項、第二項規定的條件。案涉《商品房買賣合同》約定，王某歡的支付方式是按揭貸款瑞典隊再奪世乒賽金牌，首付款為143352元，剩餘房款320000元在7個工作日內辦理銀行按揭。王某歡已經按約支付了首付款143352元，但因利達公司資產和賬戶被查封，處于停業狀態，致使按揭貸款無法辦理，過錯不在王某歡。盡管王某歡的異議不完全符合《執行異議和復議規定》第二十九條第三項關于已付款項須超過總價款的百分之五十的條件，但是基于前述案涉事實，王某歡對案涉房屋享有相應的居住權益，具有優先于唐某俚基于對利達公司借款形成的普通債權給予保護的價值，且王某歡對前述條件未能滿足並無過錯。一、二審判決基于本案具體案情，並結合其他案涉事實，經實質審查，統籌考慮認定王某歡享有的民事權益足以排除強制執行，並無明顯不當。

　　綜上，唐某俚的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：